|
| שלום רב,
על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל ניתן פטור מתשלום דמי חכירה בעת חתימת חוזה פיתוח באזור קו עימות, ומשכך - חוזה הפיתוח עליו חתם המוכר עם מינהל מקרקעי ישראל נעשה ללא תשלום תמורה כלשהי, חוץ מתשלום בגין עבודות פיתוח שנעשה בדרך כלל ע"י האגודה השיתופית או מי מטעמה.
יחד עם זאת, הסכום שהמינהל דורש כעת מהמוכר היה צפוי מאחר ועל פי הוראות סעיף 5.5.3 להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס 1305 אסור להעביר זכויות מכח חוזה פיתוח במשך 5 שנים ממועד חתימת חוזה החכירה (קרי - לאחר סיום בניית בית המגורים), אלא במקרים חריגים הקבועים בהוראה כדלקמן
לא תותר למקבל מגרש בפטור ממכרז העברת זכויות במשך 5 שנים מיום חתימת חוזה החכירה . במקרים חריגים כגון : מוות, מצב בריאותי קשה, גירושין עפ"י פס"ד או מימוש משכנתא תאשר הרשות העברת זכויות במהלך תקופה זו, בכפוף לתשלום של 3% מערך הקרקע המלא כפי שמופיע בחוזה (ללא הנחת אזור) לכל שנה שתחסר מתקופה זו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. החלטות מועצה 953 ו-1081 לא יחולו על עסקות שאושרו בהתאם להחלטה זו
נמצא איפוא, גם העברת הזכויות במקרה דנן נעשתה ככל הנראה על רקע אחד החריגים המוגדרים בהחלטת המועצה והיא טעונה תשלום דמי חכירה משמעותיים כ "קנס" עבור ביצוע העברת הזכויות ללא מימוש הזכויות לפי חוזה הפיתוח.
על מנת לבחון האם המוכר יכול להשתחרר מהחוזה שנחתם איתך ולהעביר זכויות לאחר יש לבחון בעיון את הוראות החוזה ובכלל זה - לראות האם אישור המינהל היה תנאי מתלה לקיומו של החוזה, האם אישור מינהל המותנה בדרישה כספית מהמינהל נחשב כהשגת האישור וקיום התנאי המתלה או לא, על מי הוטל החיוב הכספי שיידרש על ידי המינהל כתנאי להעברת הזכויות , מה היו המצגים שהוצגו בידי המוכר בעת חתימת החוזה או עובר לו במהלך המשא ומתן וכו'. מוצע איפוא שתתייעצי עם עו"ד הבקיא בתחום.
בברכה,
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
|