המדריך המקוצר לפינוי שוכר ממושכר

חוזה שכירות כולל בחובו סיכונים לא מבוטלים מצדו של המשכיר. המשכיר מעמיד לרשותו של השוכר דירת מגורים, ועל השוכר לשלם למשכיר את דמי השכירות והוצאות נלוות אחרות.

פעמים רבות, השוכר מפר את הסכם השכירות, ובעל הדירה מעוניין לפנותו וכן לתבוע ממנו את נזקיו הכספיים.

נהוג, כי בהסכם השכירות נקבעים מנגונים ובטוחות למקרה שהשוכר לא מפנה את המושכר במועד, או לא משלם את חובותיו, ובמקרה כאמור, יכול בעל הבית להפעיל את הבטוחות אשר בידו.

ואולם, לא תמיד יש בידי הבטוחות הכספיות כדי לסייע לבעל הבית לפנות, ובמהרה, את השוכר, ובעלי הדירות חוששים מניהול הליך משפטי ארוך ויקר לפינוי השוכר.

ס' 18 לחוק המקרקעין מאפשר לעשות "דין עצמי" לסילוק הפולש, תוך 30 יום מיום הפלישה. במאמר זה לא אתייחס לנושא זה, ואומר רק כי לא בכל מקרה ניתן לעשות שימוש בסעיף זה, כי הסעיף נתון לפרשנויות רבות  ועשוי לחשוף הבעלים לתביעות נזקיות, ואני כלשעצמי אינני מצדדת בשימוש בסעיף זה.

המלצתי היא כי במקרים בהם יש צורך לפעול לפינוי שוכר, לפעול בדרכים משפטיות לסילוק ידו של השוכר. במקרה כזה, אם השוכר איננו מתפנה על אף קיומו של פסק דין לפינוי, ניתן לקבל את סיועה של המשטרה ו/או לשכת ההוצאה לפועל לפינוי.

עד לאחרונה, נהוג היה להגיש תביעה לסילוק יד בהליך מקוצר, והוא "תביעה בסדר דין מקוצר". הליך זה מתאים, בין היתר, לתביעות לסילוק יד שחוק הגנת הדייר איננו חל עליהם, ואשר יש עליהם "ראיות בכתב" (למשל- נסח טאבו או הסכם שכירות המעידים על בעלותו של בעל הדירה בנכס או על קיומו של הסכם שכירות בין הצדדים).

התביעה בסדר דין מקוצר מתאימה רק לתביעה שעילתה פינוי, ואם המשכיר טוען גם לנזקים כספיים, עליו לפעול באחת משתי הדרכים הבאות:

א. המשכיר יכול לבקש לפצל את תביעתו הכספית מהתביעה לפינוי בסדר דין מקוצר, כך שתביעת הפינוי תידון במהירות בעוד שתביעה הכספית תוגש בהמשך כתביעה נפרדת.

ב. המשכיר יכול מלכתחילה לוותר על הדיון המהיר והשימוש ב"סדר דין מקוצר", ולהגיש תביעה רגילה, בסדר דין רגיל, הן לגבי תביעת הפינוי והן לגבי התביעה הכספית.

בהליך זה של סדר דין מקוצר אין לנתבע זכות אוטמטית להגיש כתב הגנה, אלא הוא צריך לבקש רשות להגן, מלווה בתצהיר. לא הוכיח השוכר כי יש בידו עילת הגנה- ינתן נגדו פסק דין לפינוי.

הוכיח הנתבע כי יש בידו עילת הגנה, יעבור הדיון לפסים של סדר דין רגיל, והתביעה תתנהל כמו כל תביעה רגילה, אולם בית המשפט רשאי להתנות את מתן הרשות להגן בהפקדת ערובה להבטחת הוצאות התובע.

ביום 16.12.08 תוקנו תקנות סדר הדין האזרחי בכל הנוגע להגשת תביעת פינוי מושכר, אשר מטרתן לייעל ולהקל עוד יותר את הליך הגשת תביעת הפינוי.

בין היתר, הוספה דרך נוספת להגשת תביעה לפינוי מושכר שחוק הגנת הדייר איננו חל עליה, וזאת בנוסף להגשת תביעת פינוי בסדר דין מקוצר כמפורט לעיל.

תביעה כאמור תוכתר בכותרת "תביעה לפינוי מושכר", ותכלול רק סעד של פינוי. למשכיר זכות אוטומטית להגיש תביעה נפרדת, בשל עילות נוספות , כך שלמעשה אין צורך בהגשת בקשה מיוחדת לפיצול סעדים.

לכתב התביעה יצורף תצהיר עדות ראשית, חוות דעת מומחה, אסמכתאות משפטיות ומסמכים רלבנטים.

כתב הגנה יוגש תוך 30 יום מיום קבלת התביעה. בכתב ההגנה יפרט  הנתבע את טיעוניו, יצרף לו תצהיר עדות ראשית, חוות דעת מומחה, אסמכתאות משפטיות ומסמכים רלבנטים.

הדיון בתובענה יתקיים תוך 30 יום מהמועד להגשת כתב ההגנה. כך למעשה, ייקבע מועד לדיון מהיר, כאשר בפני בית המשפט יהיו כל העובדות וטענות הצדדים כדי לקבל הכרעה לגופה של התביעה, באופן מיידי. ההוראה לגבי קביעת דיון תוך 30 יום הוחלה ם על תביעת פינוי המוגשת בסדר דין מקוצר.

כתובת המייל של הכותבת: office@ezra-law.com