פורום תמ"א 38 - המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה - שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
תמא 38/2
אני הדיירת היחידה שיש לה משכנתא על הדירה
אין לי כרגע את כל הסכום לסגור את המשכנתא
מה עושים בפרויקט 38/2 ?
היזם משלם את המשכנתא?
אני ממשיכה לשלם?
תודה רבה
שלום רב
אין הכרח לסילוק משכנתא במסגרת תמא 38 ולכן את תמשיכי לשלם אותה כסדרה.
יש לעובדה שיש לך משכנתא כרגע כדי לבצע הליך מסויים במסגרת הליווי הבנקאי אבל בפועל זה לא צריך להטריד אותך והכל ממשיך כרגיל מבחינתך.
בברכה, רעות פלדר, עו"ד ונוטריון מנהלת פורום תמ"א 38 בנימין 12, רחובות טלפון: 08-9332303 ; מייל:Reut@felder-law.com
מה אחוז ההסכמה הדרוש היום לאיחוד חלקות ?
איחוד 2 בניינים בתמא 38/2.
מבין 10 דיירים רק דייר אחד מתנגד כרגע לפרויקט.
האם חייבים 100% הסכמה לאיחוד?
באיזה שלב עושים איחוד 2 החלקות ?
אם יש דייר אחד מתנגד ניתן עדיין לקדם את הפרוייקט.
ככל הנראה נדרש איחוד חלקות על מנת להגיע למכסת שטח קרקע כדי לשפר את היקף זכויות הבניה, היזם יעשה זאת ברגע שיהיה בידיו את הסכם משפטי מחייב כמו גם הסכמה של רב דרוש של דיירים.
שאלון מיסוי מטעם היזם.
יש לי בת זוג ולה דירה על שמה. אנחנו מתגוררים יחד. לי אין דירה אבל ירשתי חצי מדירת אבי.האם זה נחשב שיש לי דירה יחידה ?
אנחנו לא מוגדרים כידועים בציבור אבל חיים יחד בדירה ששיכת רק לבת הזוג.
האם היזם יכול לחייב אותי להשתמש בפטור ירושה בהנחה שהתמורות מעל 25 מטר?
האם נהוג לאזן זאת מול דירות שאין להן פטור ?
הרי אני "משלם " יותר אם מעניק פטור אישי שלי
האם אני חיב למלא שאלון מיסוי עוד לפני שאני רואה את החוזה המשפטי?
למה היזם שואל אם אני משכיר את דירתי ?
לא מספיק להצהיר שהיא משמשת למגורים וזאת דירתי היחידה בבנין ?
שלום רב אלמוני,
עסקאות תמא 38 נעשות בהנחה שאין מס שבח אם יש הוא חל על בעלי הדירות ולא על היזם,
בבדיקת השאלון היזם מבקש לבדוק את החשיפה והסיכונים הקיימים בעסקה.
התמורות שמתקבלות בתמא אינן קשורות לעובדה שיש או אין דירות נוספות בערים אחרות / לא במתחם, כן יש משמעות אם יש יותר מדירה אחת בפרוייקט.
מציעה ככל ויש סוגיות ספציפיות או לפנות לייעוץ ספציפי בתחום המס / להתייעץ עם בא כח דיירים
בפועל בדיקה של מצב המס נועדה על מנת לעבוד לטובתך0 בבדיקת כדאיות כלכלית של הפרוייקט כולו.
תיקון 6 לחוק פינוי בינוי מגדיר כסרבן סביר לפרוייקט קשיש שבעת עריכת ההסכם גילו היה 75 שנים לפחות ולא הוצעה לו ע"י היזם אחת החלופות הקבועות בחוק.
האם תנאי נוסף לזכויותיו הוא שהקשיש חייב להתגורר בביתו לפחות שנתיים טרם הגיעו לגיל 75 ?
או שחייב להתגורר בביתו לפחות שנתיים בסמוך למועד חתימת ההסכם?
תודה.
היי רן
"קשיש" לענין פרויקט פינוי בינוי הוא מי שחגג 70 בעת החתימה הראשונה על ההסכם.
התנאי של שנתיים מגורים הוא בנפרד, כלומר- גם אם היה צעיר יותר בתקופת השנתיים. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האם חייבים להתקיים שני התנאים כדי לזכות בזכויות קשיש בפרוייקט או שתנאי הגעה לגיל 70 בעת
חתימת ההסכם הוא תנאי בלבדי ומספק?
שנה טובה רן
מתנצל על העיכוב בתשובה.
הוא צריך להיות בן 70 במועד החתימה הראשונה על ההסכם וכן תנאי נוסף הוא שבמועד זה הוא התגורר לפחות שנתיים בדירה. יכול להיות שהוא התחיל לגור בה כשהיה בן 68.
בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שלום,
האם כבר לאחר אישור תכניות המטרו בגוש דן תמא 70 או תתל 102 יחול היתר השבחה של המטרו, או רק אחרי אישור תכנית של התב"ע של פינוי בינוי או התחדשות עירונית?
תמא 70 יכולה לחייב כבר כעת בהיטלי השבחה- החיוב עצמו מבוצע במסגרת אישור התבע והוצאת היתר בניה לאחריה בברכה, רעות פלדר, עו"ד ונוטריון מנהלת פורום תמ"א 38 בנימין 12, רחובות טלפון: 08-9332303 ; מייל:Reut@felder-law.com
ראיתי הסכם פינוי בינוי שבו לא נכתב שמפקח הדיירים רשאי לבקר באתר הבנייה, אלא רק נכתב שהוא רשאי לבקר במשרד של מנהל העבודה ולעיין בתיקי המסמכים במקום. האם זה ניסוח סביר בעיניך?
האמת זה לא נשמע סביר
מפקח מעצם מהותו מתפקידו לגשת לאתר ולפקח שם פיזית.
מציעה להפנות את השאלה לבא כח הדיירים וגם למפקח הדיירים כיצד הוא מתכוון לבצע את הפיקוח.
קראתי שערבות מכר ברכישת דירה חדשה לא כוללת את רכיב המע"מ. האם זה נכון גם לגבי ערבות מכר בפינוי בינוי?
שלום רב,
הבניין בו אנו גרים מצוי בתהליך אישורי פינוי-בינוי(תמ"א 38/2). התקבל אישור ועדה אך טרם התקבל היתר עירייה ועדיין מתקיימים דיונים עם מתנגדים.
הדירה כבר לא מתאימה לצרכינו ואנו נדרשים לעבור לדירה אחרת אך מתקשים למצוא שוכרים לדירתנו בשל התמא שעל הפרק(מוערכת בטווח של שנה ומעלה...).
האפשרות של הוזלה משמעותית בשכר הדירה לעומת שכר הדירה המותאם לנכס בתנאים אחרים, מגביל את יכולתינו לשכור דירה ראויה עבורנו, בשל פער גדול שיווצר בעלויות.
כמובן שהערכה של שנה ומעלה יכולה גם להתברר כמספר שנים.
איך נהוג להתנהל במצבים כאלו? האם ניתן לדרוש השלמה מהיזם למחיר השוק התואם את הדירה במצבה הנוכחי?
שלום, ישי
המצב שאתה מתאר ידוע, אך אינו מוצדק.
ישנם שוכרים אשר מעוניינים לשכור נכסים גם לתקופות שלא עולות על שנה או שנתיים.
עם זאת, ישנם מקרים בהם יש בכך השפעה על גובה דמי השכירות גם כשמועד מתן ההיתר רחוק, הכל תלוי בנסיבות העניין.
לשאלתך, הדברים הינם תנאים מסחריים, אשר אמורים להיקבע בהסכם התמ"א. ככלל, עזיבה של הדירה לפני מועד הפינוי הרשמי הינה עניין שלכם, ולא סביר כי תפוצו בשל כך.
בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
תמא 38/2 בפתח תקוה
לאחת הדיירות יש בניה על השטח הפרטי שלה
אומרת שהכל חוקי אך לא מציגה היתרים מהעירייה
היזם לוקח בחשבון את כל שטח הבניה שלה
אין לדיירים התנגדות כי זה השטח שלה
השאלה אם לא תתעורר בעיה מול העיריה באישור הפרויקט? האם בניקוד שמאי השמאי יקח גם את הבניה ללא היתר רשמי ?
האם אפשר לציין בחוזה שכולם מסכימים והכל בכפוף להיתרים ?
שלום לשואל
קיומו או היעד'רו של היתר בניה זהו עניין מובהק - או שיש, או שאין.
ניתן להניח שהיזם בדק את הדברים בעת שנתו את הצעתו לתמורות.
רשויות התכנון בוודאי יתיחסו בתחשיב לשטחים קיימים רק על סמך היתר כדין.
שלום רב למומחים, ותודה מראש!
מדובר על שכונה המיועדת לפינוי בינוי בשרון.
המנהלת נתנה לחלק מהבניינים אישור לגובה 25 קומות, ולחלק רק 9.
1. באיזה שלב קובעת המנהלת את הגובה המותר לכל חלקה? האם כבר בשלב/ים הראשוני/ם, כאשר מוקמת המנהלת?
2. מה הם הקריטריונים?
3. האם ניתן לשנות את ההחלטה, ולקבל אישור לעוד קומות?
4. בכמה אחוזים (בערך) יהה ערך הדירות גבוה יותר, במגדל בן 25 קומות, יחסית לבניין רגיל ובן 9 קומות בלבד?
בתודה,
ב.משה
שלום, משה
המנהלת אינה קובעת את מספר הקומות, אלו נקבעות על ידי גופי התכנון. המנהלת רק מקדמת תכנית.
סביר כי תכנית תכלול מבננים בבינוי שונה, ומספר הקומות ישתנה בתכנית ולא תהיה תכנית אחידה ו"משעממת" עיצובית.
ניתן אך קשה מאוד לשנות תכנית שהוגשה על ידי מינהלת, בפועל לא נתקלתי בזה. עם זאת, בהחלט לגיטימי, שבעלי הדירות הקיימים יקבלו את דירות התמורה רק בבניינים הנמוכים.
לגבי שווי - זוהי שאלה שמאית, אך אין ספק שדירה זהה בבניין בן 9 קומות שווה יותר מדירה זהה לה בבניין בן 25 קומות.
בהצלחה בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
אני שומע את המשפט הזה לא פעם, ונראה לי שהוא לא נכון. הניסוח הנכון הוא שהפרויקט הוא שותפות משולשת שבה בעלי הדירות נותנים קרקע ששווה הרבה כסף, הבנק המלווה נותן 70-90% מהכסף והיזם מביא את היתר, וחלוקת הרווחים מהשותפות היא שהבנק מקבל עמלת ליווי, בעלי הדירות מקבלים דירות תמורה והיזם מקבל את יתרת הרווח. חלק מההסכמים גם עוסקים במפורש בגובה הרווח היזמי ובהגדלת דירות התמורה אם הוא עובר אחוז מסוים.
כל הוצאות הפרויקט, לרבות שכ"ט עו"ד, יוצאות מהקופה המשותפת של הפרויקט ובאות על חשבון דברים אחרים. אם הוצאות הפרויקט יגדלו, לרבות הוצאות משפטיות, אז הרווח יקטן ובעלי הדירות עשויים לקבל תמורה מופחתת.
אם כן, לדעתי האמירה "שכר הטרחה על חשבון היזם" היא לכל הפחות בגדר הטעיה. התיאור המדויק הוא "בעלי הדירות לא מוציאים כסף מהכיס, אבל כל הוצאות הפרויקט, לרבות הוצאות משפטיות, באות על חשבון הקופה המשותפת שהם תרמו לה קרקע רבת ערך."
אתה צודק..
לכן הסכם שכר הטרחה מאושר מראש על ידי הבעלים והיזם רק מאשר כי התשלום יעשה על ידו.
אם אתם סבורים ששכר הטרחה מוגזם אז אל תאשרו אותו.
בסופו של דבר העוגה היא אחת וממנה משלמים את הוצאות הפרויקט ושכר טרחת עו"ד הוא חלק מהוצאות אלו.
אוסיף כי אני מקווה שהבחירה בעורך הדין נעשית לא רק לפי גובה שכר הטרחה אלא אולי בעיקר לפי נסיונו, מקצועיותו, החיבור לאנשים, הבנת הפרויקט וכו'.
שכונה המיועדת לפינוי בינוי.
בתנאי מכרז - בסעיף תמורות " כיווני האוויר הנוכחיים של כל דירה יישמרו " .
אין אילוץ תכנוני אך 3 מתוך 4 רוצים לאבד כיוון אויר תמורת תכנון פנימי טוב יותר . עבורם .
אין עדיין חוזה משפטי .
האם הרב יוכל לכפות עלי פגיעה בתמורה ( 5% - כיוון אויר ) ?
האם זאת התנגדות ש"תעבור " מפקחת ?
בעלדיי אין רב חוקי - האם להטיל ווטו?
כל נסיון הדברות עם היזם והדיירים נכשל . הם מתקדמים בלעדי .
דעתך ?
בעקרון יזם יכול בדכ להתחייב על שני כיוונים אוויר.
ככל ומי מהדיירים רוצה לוותר על כיוונים בשביל תכנון פנימי אחר יש לוודא שאין בכך כדי לפגוע בשיוויון בין הדירות, אבל ניתן לאזן את הדברים באמצעים די פשוטים במסגרת הסכם משפטי. ניתן לפנות גם לשמאי שישום את ההבדלים בין הבקשות הללו. אולי שווה לבדוק מה מהות ההתנגדות והאם אתה חשוף לתביעה בגין סרבנות- וזה רק במסגרת ייעוץ ספציפי.
שלום,הוריי בני 81 ו-83 מתגוררים בבניין שהחל בו פרוייקט תמ״א חיזוק והוספת דירות לפני כחצי שנה.בעת חתימת הדייר הראשון,אבי היה בן 76.כצפוי, המגורים באתר בנייה קשים מנשוא,ואני מנסה להבין האם ניתן לקבל את התנאים שנקבעו בחוק ההסדרים החדש,קרי-קבלת שווי דירת התמורה העתידית,או מעבר לדירה ששוויה כשווי דירת התמורה לפי בחירת היזם או פתרון של מגורים חלופיים על חשבון היזם,ללא צורך במסירה של דירתם לשם השכרתה לדיירים אחרים ע״י היזם, מאחר והם לא מעוניינים בכך.אודה לתשובה שתאפשר להחליט האם ישנם אלטרנטיבות לפתרון הבעיה.
שמסרב לייצג את אחד מבעלי הדירות מול היזם.
מה ניתן לעשות וכיצד פותרים את המצב?
ראשית יש להבין מדוע יש סרוב לייצג מול הקבלן, ייתכן וזה לא במסגרת ההסכם שכר טרחה של בא כח הדיירים.
יש לפנות לייצוג חיצוני בעניין.
שלום האם במסגרת תמא 38/2 יש לשמור לדירות על כווני האויר הקיימים. אין מניעה מבחינת התכנון. אבל יש אי הסכמה בין הדיירים שחלקם טוענים שכל דייר יבחר לפי מיקומו בדירוג כך שלא תהיה חובה לשמור על כוונים קיימים.
אין כללים מחייבים לגבי כך. ככל שיש הסכמה על ניקוד שמאי, לפיו ייקבע סדר בחירת דירות התמורה, זה יהיה המנגנון, ולא מן הנמנע שיהיו כיווני אויר שונים לדירות התמורה לעומת הדירות הנוכחיות.
זהו ענין של הסכמה נטו.
במרץ 2024 אמורה תמא 38 לפקוע.
האם תהיה לכך השפעה על היתכנות לתמא 38 הריסה בתחום תוכנית הרובעים בתל אביב ? האם הפטור מהיטל השבחה ימשיך לחול ?
תודה
מיכל
שלום מיכל
לא נראה כי תהיה השפעה. זכויות הבניה כבר הוגדרו בתוכנית הרובעים וביטול התמ"א לא יגרע מהן. לגבי היטל השבחה- העיריה אישרה כי היא לא תגבה היטלי השבחה מלאים אלא רק כפי שגבתה עד כה. לגבי מס שבח- לא ברור עדין מה יהיה.
דומני שלגבי מס שבח, היה תיקון בחוק מס שבח (תיקון 99) ב- 16.5.23 ולפיו הטבות המס לגבי תמא 38 הוארכו עד 2026. האם אני צודק?
עמיחי
צודק אבל לצורכי פרויקט חדש זה כמעט "מחר בבוקר" במיוחד בהתחשב בפרק הזמן שלוקח להחתים בעלי דירות ולהגיע לרוב הנדרש וכן להכין תוכנית בקשה להיתר ולקלוט אותה בעיריה.
לכן אני ממליץ להזדרז ולא להמר על הארכת הפטור. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מבקש עזרה, יש לנו דירה מושכרת שמתועדת לעבור התחדשות עירונית. גם אחרי שהדירה החדשה תהיה מוכנה, אנחנו מתכוונים להמשיך להשכירה ולא לחיות בה. לפי מה שקראתי, אחד התנאים לקבלת פטור מהיטל השבחה הוא: כאשר המטרה היא להרחיב או לבנות דירה למטרת מגורים בשטח שאינו עולה על 140 מ"ר, זאת במקרה שקרוב של בעל הנכס או בעל הנכס יגור בנכס במשך ארבע שנים עם סיומה של הבנייה. במידה ששטח הנכס גדול מ-140 מ"ר, יהיה צורך בתשלום יחסי להיקף הבנייה. כאמור גם אם הדירה תימכר בנקודת זמן עתידית, לא אחיה בה ולא קרובי משפחתי. עורך הדין של הפרויקט השיב לי שאחרי 4 שנים ממועד מסירת הדירה, יש לי פטור אוטומטי מהיטל השבחה. הבעיה שזה לא כתוב בלשון החוק. אם אני טועה, מבקש לדעת היכן רשום שאחרי 4 שנים ממועד קבלת הדירה החדשה אוכל למכור את הדירה (ללא מגורים בה) בפטור מהיטל השבחה. תודה
היי יוגב
בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מוסדר נושא היטל ההשבחה וה]פטורים הניתנים.
קיים פטור במידה וההרחבה היא עד 140 מ"ר (ובמידה ומעל ל- 140 מ"ר מקבלים פטור יחסי). פטור זה ניתן רק למי שמתגורר בדירה בעצמו או שקרובי משפחה דרגה ראשונה מתגוררים בה לפחות 4שנים. לכן אם אתה משכיר ותמשיך להשכיר- לא תוכל להנות מפטור זה (גם לאחר 4 שנים).
אבל!!! - כל השאלה שלך לא ברורה לי. אם הדירה עוברת התחדשות עירונית ממילא היזם ישא בתשלומי היטל ההשבחה ככל ויהיו. לכן אני לא רואה כל סיבה שיחול עליך היטל השבחה נוסף לאחר גמר הפרויקט.
תודה על תשובתך עו"ד הלוי,אדייק את שאלתי: כל מה שאמרת עד עכשיו לגבי התיקון השלישי מובן לי.בחוזה של היזם מופיעה ערבות היטל השבחה. ערבות זו נועדה לכך שאם בעל הדירה ידרש לתשלום היטל השבחה ע"י הרשות המקומית, הערבות תופעל והיזם ישלמה. הבעיה: הערבות מוגבלת ל 48 חודשים מקבלת טופס האכלוס. מכאן הגיעה שאלתי לעו"ד המלווה את הפרויקט.הוא טען שאין צורך בערבות מעל ל 4 שנים כי אחרי 4 שנים יש פטור מהיטל השבחה. זה כמובן נכון רק אם אני מתגורר בדירה (או קרובי משפחתי).מכאן הגיעה שאלתי. מה קורה אחרי 4 שנים כאשר הדירה מושכרת ואני לא מתגורר בה מצד אחד. מצד שני ערבות היטל השבחה פגה ולא קיימת. עו"ד הדין טוען שאני פטור מהיטל השבחה אחרי 4 שנים. ביקשתי לדעת היכן זה כתוב בחוק.השבתי שזה נכון רק אם אני או קרובי משפחתי מתגוררים בדירה.לכך השיב שאני לא מבין את החוק.
אני מבין את החוק כמוך. אני רק מנסה להבין את הסיטואציה. כמו שכתבתי במידה ומדובר על פרויקט של תמ"א ממילא יש סעיף פטור מתשלום היטל השבחה, סעיף אחר שאינו קשור לפטור 140 מ"ר. לכן לא ברור לי למה ביקשתם ערבות כזאת ומה החשיפה שעורך הדין שלכם ראה לנגד עיניו.
בכל מקרה- אם היזם עשה שימוש בסעיף הפטור של 140 מ"ר ובפועל לא עמדת בתנאים אלו אז למיטב הבנתי העיריה יכולה לדרוש את התשלום בעת המכירה של הדירה, מתי שהמכירה תהיה.
בתמא 38 /2 הריסה בינוי בעל דירה מוכר למעשה ליזם את כל זכויותיו בדירה בתמורה לקבלת דירת תמורה בבניין החדש בעתיד.
במקרה בו דירה בבניין הישן מופיעה באופן מלא בצוואה, גוש חלקה ותת חלקה, האם ניתן יהיה לשייך/ לקשר בעתיד את דירת התמורה (שסביר ולא תהיה באותו תת חלקה) לדירה הישנה?
ומה במקרה בו בעל הדירה קשיש ומכר (במסגרת הפרוייקט) את זכויותיו בדירה ליזם בתמורה לדירה חלופית בבניין אחר (במסגרת זכויות קשיש בתמא 38/2), האם גם במקרה זה ניתן יהיה לעקוב/ לקשר/ ליצור לינקג׳ בין דירת התמורה לדירה הישנה כדי שלא לפגוע בכוונת מצווה הצוואה?
האם במקרים אלו יש צורך לציין זאת במפורש בהסכם?
שלום רן
אני מבין כי בצוואה ניתן תאור של הדירה שורישים של גוש/חלקה/תת חלקה. בעיקרון אני לא רואה לשייך את הדירה ליורש מאחר ויש הסכם ברור שיוצר את הקשר בין דירת התמורה לדירה בצוואה. המקרה של קשיש שמנצל את האפשרות שלו למכור את הדירה ליזם- נראה לי מורכב יותר.
הכי פשוט הוא לשנות את הצוואה ולהבהיר את הנקודה הזאת. אם אין אפשרות אני עדין לא חושב שתהיה בעיה אבל לא מכיר תקדימים לכך. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כמה שאלות בנוגע לתמא בבניין שלנו
1. דיירים בקומה אחרונה, האם זכאים לפיצוי כזה או אחר בעת שמתבצעת עבודה על הגג?
2. נזק בתקרה שנגרם כתוצאה מקידוח על הגג או משהו כזה, נזק שהוא סדק רציני שחושף את הברזל התומך של התקרה. איך אנחנו אמורים מול יזם שמתנער משייכות לאירוע? צלמנו את הנזק והכל. איך ומה צריך לעשות?
שלום, עדי
משאלתך אני מבינה שמדובר בתמ"א עיבוי, כך שהדיירים בדירה העליונה ממשיכים להתגורר בה במהלך העבודות.
ברור שיש חובה של הקבלן להבטיח את העבודות, ולתקן כל נזק, ככל שנגרם.
אני מציעה לפנות לעוה"ד המייצג בפרוייקט, וככל שאין מענה ממנו, לפנות לייעוץ פרטני מטעמכם, לקבלת מענה ענייני.