LawForums - פורום תמ"א 38

אתר הפורומים המשפטיים יש לך שאלה משפטית? קבל תשובה מעורך דין

דף הבית

פורומים משפטיים

פורום תמא 38

פורום תמ"א 38 - המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה - שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.

מנהלי פורום תמא 38

עו"ד אילן הלוי
בעל מעל ל 30 שנות ניסיון, בעל משרד עורכי דין בתחום הנדל"ן עם התמחות בתמ"א 38.
עו"ד הדר פינק טבת
בעלת משרד בוטיק העוסק במקרקעין בכלל והתחדשות עירונית בפרט. 27 שנות ותק.
עו"ד רעות פלדר
עו"ד ונוטריון בתחום הנדל"ן, צוואות, ירושות, יפוי כח מתמשך ורשויות מקומיות.

פורום תמא 38 - הודעות שוטפות

התנגדות למגדל שיבנה במסגרת תמא בר"ג

שכנים מודאגים

21/05/2014 23:37

שלום רב, עירית ר"ג פרסמה כי מולנו מעבר לכביש, עומדים להגיש בקשה לבניית בנין בן 9 קומות על גבי עמודים, במקום בניין בן 3 קומות. הדבר יפגע באיכות חיינו, יטיל צל וכו' ויעמיס על הצפיפות שכבר קיימת, ומה גם שבאזור אין שום בניין בגובה זה. מס' שכנים רוצים להגיש התנגדות למס' הקומות הרב. האם יש טעם בהגשת התנגדות שאינה מלווה בעו"ד, ואשר מנומקת בטעמים של "אזרח מן השורה" ולא בטעמים אשר מתייחסים לחוקי הבניה? נאמר לנו שנימוקים של צל, פגיעה באיכות חיים, ירידת ערך וכו' לא משחקים יותר תפקיד בועדות אלו. האם אכן כך? תודה מראש

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - התנגדות

עו"ד אילן הלוי

22/05/2014 14:12

שלום רב!

אפשר להגיש התנגדות גם ללא עורך דין. אם כי ברור כי עו"ד הוא בעל ידע ונסיון רבים יותר בהגשת ההתנגדות.

במידה ועל פי תוכניות בתוקף ניתן לבנות במקום 9 קומות אני בספק אם טענותיכם אלו ישמעו. הרי ברור שבנין גבוה יכול ויטיל צל ויצופף את הרחוב. כל זה כבר נשקל ונבחן כאשר קיבלו את התוכניות מכוחן מבקשים היום לבנות 9 קומות. כך שאני לא אופטימי לגבי הצלחת ההתנגדות

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תנסו לעשות תמא לפניהם לת

יעקב

25/05/2014 13:10

מה הזמן שהתוכנית פוקעת מאליה?

שכן מודאג מתמא 38 מולו

21/05/2014 17:08

בעבר ניסו להרציץ תמ"א 38 ללא הצלחה. (התקבל בועדה המקומית ב-2011 אך בשל הגשת ערר חזרו בהם - לא היה דיון בערר). אחרי קרוב לשנתיים ב-04/2013 שוב אותה תוכנית הוגשה (שינויים מינורים), ב- 07/2013 הועבר בדואר רשום הודעה כך שהם רוצים לקבל אישור ואם יש התנגדות וכו'... הגשנו התנגדות...
לאחר המועד הזה נראה לפי אתר העירייה שגורם הרישוי ביקר וסגר את הפניה.
השבוע אמורה להיות ישיבה...
השאלה אם התוכנית לא מתבטלת מעצמה אחרי כל כך הרבה זמן ממועד ההגשה...
תודה.
מדובר על תמא 38 + בניית 2.5 קומות.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - ביטול

עו"ד אילן הלוי

22/05/2014 14:14

לאחר איחוד וחלוקה

נאוה

21/05/2014 06:31

שכירות בתמ"א

מיטל

21/05/2014 00:55

שלום רב, בחודש ספטמבר האחרון אני ושותפה שלי חתמתנו על חוזה לשכירות דירה.נאמר לנו כי אמור להתחיל שיפוץ תמא ,אך המועד לא ידוע וכנראה יקח זמן.הוספנו סעיף לחוזה כי ברגע שיחל השיפוץ שכר הדירה ירד לסכום X. בחודש מרץ תלו דף בחדר המדרגות ,בהתראה של יומים שהשיפוץ מתחיל.מסתבר שבעל הדירה כלל לא ידע על כך והשיפוץ אכן התחיל תוך יומיים עם שכר הדירה שסוכם בהתאמה.בפגישה עם בעל הדירה בעקבות כך נאמר בע"פ כי הוא מתחייב לעדכן אותנו על כל צעד דרסטי בתהליך,כגון הריסת חדר מדרגות ,סגירת הסלון לצורך מרפסת שמש וכו'.היום הופתעתי לגלות כי חדר השינה שלי עומד להיסגר בשבוע הבא ועלי לפנות את כל תכולתו עד לסיום הבניה,מה שמונע מבעדי להשתמש בחדרשלי.בגלל שאנחנו שותפות לדירה ולא זוג,אין באפשרותי להמשיך לשהות בדירה ואין ביכלתילהיערך לכך בשבוע ימים.גם מציאת דירה לוקחת זמןשלא לדבר על הוצאה כספית של הובלה וכו.בחוזה עלי להודיע 60 יום על עזיבה.ששאלתי היא האם ניתן לבטל את החוזה?האם אני יכולה לא להסכים לשלם את התשלום לדירה במשך הזמן שהחדר סגור לצורך שבירת קירות ,הוא אמר שזה ייקח בערך 3 שבועות שהורסים את 2 הקירות ואז בונים במקום קירות גבס אשר יהיו מקבילים לקירות החיצוניים החדשים כולל ביטול החלון שבחדר בקיר אחד ובקיר נוסף יישאר חלון אך הוא מקביל לקיר בטון שבו יהיה החלון החיצוני החדש.האם זוהי הפרה יסודית של החוזה?שמח לתשובה בהקדם.תודה רבה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - שכירות בתמא

עו"ד אילן הלוי

21/05/2014 09:44

מיטל שלום!

לפי מה שאני מבין לא ניתן להתגורר בדירה בתקופת העבודות בדירה. ברור שבתנאים אלו את לא צריכה לשלם בתקופה זו שכר דירה וכנראה גם מגיע לך מעבר לך פיצוי מסוים על אי הנוחות והמיידיות שזה נעשה. לגבי ביטול ההסכם - קודם כל תחיליטי מה את רוצה. כנראה שלא בעל הבית ולא אתן לא הבנתם מה הולך להיות בדירה במסגרת העבודות ולא צפיתם זאת מראש. עדין ובתנאים אלו נראה לי כי אם תודיעו לבעל הדירה שאתן עוברות לדירה אחרת ולא חוזרות אז הוא לא יוכל לעשות דבר. בכל מקרה אני מאוד ממליץ לשבת מהר ולדבר איתו ולנסות להגיע להבנות.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שכירות בתמ"א

מיטל

01/06/2014 02:20

ראשית,תודה רבה על המענה.שוחחתי עם בעל הדירה והסברתי לו כי מכיוון שאין לי חדר בחודש הקרוב ואני ישנה בסלון ומעבירה את כל חפציי לשם,איננו מוכנות לשלם שכר דירה בכלל עד לתום שבירת הקירות של החדר ובניית קירות הגבס החלופיים.לטענתו מכיוון שרק שליש מהדירה נפגע,עדיין עלינו לשלם ובסופו של יום דורש 800 ש"ח סה"כ לכל הדירה לתקופה זו ולאחר שקירות הגבס יבנו ואוכל להחזיר חפציי לחדר שנחזור לשלם את הסכום שסכמנו לתמ"א שהוא 3000 ש"ח.החדר לא חוזר לקדמותו במאה אחוז שכן,חלון אחד מתבטל והחלון השני מקביל לקיר החדש החיצוני שבו יש חלון נוסף.מצאתי דירה שכנראה אוכל לעבור אליה רק בסוף אוגוסט..מחר שוברים את קיר החדר ,האם אני יכולה להתעקש שלא לשלם גם את ה800?ולאחר סיום התהליך של החדר לשלם 2000?האם מתוקף החוזה הוא יכול לדרוש ממני לפנות מייד את הדירה או תוך שישים יום ועדיין לדרוש תשלום?אני אובדת עצות...אני מצרפת את סעיפי החוזה הנוגעים לדבר..אשמח מאוד לעזרה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38 - שכירות

עו"ד אילן הלוי

01/06/2014 10:43

שכירות בתמ"א

מיטל

02/06/2014 00:39

פרויקט תמ"א 38

מוטי וזאנה

20/05/2014 17:17

בחוזה רשום משהו אחר מאשר במפות

אור

20/05/2014 09:35

לום- אצלינו כבר התמ''א חתומה ומאושרת , כעת דנים על המעלית- הקבלן והועדה בעיריה.. וטהשאלה שלי- להפתעתי ראיתי שמה שכתוב בחוזה שחתמנו ומה שהגיש הקבלן לעירייה- אינו דומה. לפתע הוא מראה דירת גן שלא היתה כתובה בשום מקום.. מה עושים כעת? אינני רוצה לעכב אך אני רוצה להבין אם הוא יכול ''לקחת לעצמו דירת גן ענקית שלא היתה רשומה בשום מקום והיא על חשבון הגינה שהוא התחייב בחוזה לשים טפטפות ולטפח. לציין שלשאר בעלי הדירות ממש לא אכפת כי אף אחד מהם 011 במספר0 אינו מתגורר בבית אלא משכירים.. אני היחידה שגרה בבית כבעלת דירה.מה עושים? בברכה אור

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 -

עו"ד אילן הלוי

20/05/2014 14:30

אור שלום!

אני מניח שיש לכם עורך דין שיצג אותכם הדיירים בהסכם. מציע כי תפנו אליו בשאלה זו. הוא מכיר היטב את ההסכם שחתמתם ומה היזם מקבל על פיו. אם היזם הפר את ההסכם והוסיף דירת גן בניגוד לו אז את יכולה לפעול נגדו בטענה של הפרת ההסכם מצידו. ניתן להגיש התנגדות להליך התכנוני של הוצאת ההיתר אבל אני לא משוכנע שהעיריה תתעסק בכך שכן היא רק בודקת את הבקשה מהצד התכנוני. אבל יש הליכים אחרים שניתן לבצע ושוב אני מפנה אותך לעורך הדין שטיפל עבורכם בהסכם.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לאחר איחוד וחלוקה

נאוה

19/05/2014 07:52

תמ"א 38 - רישום

עו"ד אילן הלוי

21/05/2014 09:37

אם מדובר על חלקה אחת אני מניח כי ירשם כבית משותף אחד אכאשר ניתן לקבוע כי כל צד הוא אגף המתנהל בנפרד ו/או לקבוע בתקנון הבית המשותף הוראות אחרות לניהול הבנין.

אם מדובר על שתי חלקות אז כל בת ירשם בנפרד כאשר ירשמו זיקות הנאה בחלקות והסדרה בתקנון לגבי החניון ה משותף.

בכל מקרה אין לכך קשר לארנונה המשולמת לפי שטח הדירה או לחשבון חשמל המשולם על פי צריכה בפועל.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

האם לדייר יש זכות להטיל ווטו נגד תמ"א 38 ?

SHOSH

17/05/2014 20:58

תמ"א 38 - וטו

עו"ד אילן הלוי

20/05/2014 14:27

העברת דירה בתמא 38 במתנה מהיזם לבנו

רועי

14/05/2014 16:52

תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

15/05/2014 10:44

השאלה אם הוא יכול להעביר לי דירה במתנה בלי המשכנתא

המשך

15/05/2014 16:09

תמא 38 - משכנתא

עו"ד אילן הלוי

21/05/2014 09:39

מס לדירה שניה

יורי

14/05/2014 09:40

תמ"א 38 - מס

עו"ד אילן הלוי

15/05/2014 10:41

יורי שלום!

במסגרת עסקאות פינוי בינוי החוק פוטר כל דייר ממס שבח בתנאי שהתמורה /הוא מקבל אינה עולה על תקרה הקבועה בחוק. התקרה קובעת כי התמורה שהדייר יקבל תהיה בדירה אחת עם אפשרות לקבל בנוסף גם תמורה כספית והכל עם הגבלה של תקרת שוי. אם אתה מקבל שתי דירות אז הדירה השניה אינה נכללת בפטור ועל כן יש כאן חבות במס.
אתה צריך לקבל יעוץ פרטני כדי לראות אם יש אפשרות לעשות משהוא מעבר לכך.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

עו"ד שלא כל הדיירים מסכימים

שי

13/05/2014 19:56

שלום
אנו מעוניינים בבנין לבצע תמ"א 38/1, עו"ד מסויים החתים בערך חצי מהדיירים על הסכם עם יזם.
הוא יצר קשר איתנו שנבוא לחתום גם, ביקשנו לראות את ההסכם לפני החתימה, בהתחלה הוא התחמק ורצה שנגיע אליו ואז הוא יראה לנו.
לאחר דין ודברים נשלח אלינו החוזה ללא נספחים, ביקשנו לעשות שינויים קטנים -דברים טכניים בעיקר בכדי להתאים ספציפית אלינו או דברים שנראו לנו לא נכונים, להפתעתינו העו"ד שכביכול פועל מטעמינו (אגב מעולם לא חתמנו לו על ייצוג) אמר כי אין על מה לדבר וזה החוזה,אין על מה לדבר וכמן"כ לא מסכים להראות את הנספחים
, מכאן שאלתינו, האם זה תקין? האם אנו הדיירים שעדיין לא חתמו יכולים לקחת עו"ד אחר לטובת הייצוג? האם אנו יכולים לנהל מו"מ ישיר עם היזם מעל ראשו של העו"ד? האם עו"ד שאמור לייצג אותנו לא אמור לפעול לטובת הערותינו ולא לדחות אותנו על הסף? נשמח לתשובה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

מינוי עו"ד

עו"ד גילי לוי

14/05/2014 13:12

תודה רבה, הערת המשך

שי

14/05/2014 15:00

תודה רבה לא מדובר על שינויים המיטבים איתנו יותר מאחרים אלא דברים שככל הנראה לא שמו לב כשניסחו את ההסכם. בכל מקרה אני מניח שאת החוזה ניסח העו״ד שמבקש שנבוא לחתום. האם אנו יכולים להמשיך לבד או עם עו״ד מטעמינו על בסיס טיוטת ההסכם הקיימת אם ההבנה עם היזם שהוא משלם את שכר טרחת העו״ד האם זה אומר שנור צריך לממן את שכט עו״ד הנוסף שאנו נביא? ולסיום הדיירים שכבר חתמו אך לא ראו שום נספח האם חתימתם תופסת או שהם יכולים להצטרף אלינו? שוב, תודה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תשובה

עו"ד גילי לוי

22/05/2014 22:07

שי שלום,

בדר"כ לקיחת עו"ד מטעמכם האישי תהיה על חשבונכם. מן הסתם. היזם לא נושא בעלות עו"ד אישי לכל דייר. אם יש מחדלים קשים כפי שתיארת אצל עו"ד מטעם הדיירים ניתן להחליף ייצוג (כמובן בכפוף להסכם שכר הטרחה מולו). במקרה של מחדל יכולים גם החותמים להצטרף להחלפת הייצוג. מבחינת ההסכם, אם הם חתמו הם מחוייבים לו אלא אם כן היו מחדלים של טעות, הטעייה וכיו"ב.

בהצלחה,

בברכה,

גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פיצול דירות מפריע לתמא?

אליה

13/05/2014 00:38

תמ"א ופיצול דירות

עו"ד גילי לוי

14/05/2014 12:47

האם הדירה שפוצלה מחייבת בדיקה ושיפוץ?

אליה

15/05/2014 00:26

תמיכת הדירות העליונות

עו"ד גילי לוי

22/05/2014 22:09

שאלה בנוגע לתוספת בנייה

אהרון

12/05/2014 16:33

תוספת בנייה

עו"ד גילי לוי

14/05/2014 12:44

חבלת ראש עקב שיפוץ תמ"א 38

טליה

12/05/2014 00:34

שלום אני שוכרת דירה עם בעלי ו2 ילדי בבנין שעובר שיפוץ תמא, אני גרה כאן כבר שנה וחצי המדרגות כבר הוחלפו ויש הכנה למעלית ולמרפסות שמש ולעוד 2 קומות, הייתה הפסקה בעבודת הפועלים של יותר מחצי שנה עקב חוסר אישורים להמשך,הפועלים חזרו לעבוד לפני מספר ימים, היום בבוקר ירדתי במדרגות עם ילדיי אני גרה בקומה 3, ופתאום מאמצע שום מקום בקומה השניה השתחררו 2 קרמיקות ענקיות מהקיר ונפלו על בני בן ה3 על הראש, לשמחתי לא קרה לו נזק רגעי, רק שאחרי המכה הוא התלונן על כאבי ראש כל היום, נגשנו למיון עברנו בדיקה כללית ויש נפיחות וסימני חבלה יש גם עדים למקרה , היום בני ניצל מחר ילד אחר או כל אדם יפצע ויפתח את הראש עקב עבודה רשלנית אשמח לצרף תמונות שממחישות את חומרת המצב, חשוב לי להדגיש כי גם בקומה העליונה התפרקו 4 אריחים שנפלו מעצמם, האם יש פה עניין של תביעת הקבלן עקב המקרה? בני קיבל טראומה לא מוכן לעלות במדרגות רק על הידיים מה עליי לעשות?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

חבלת ראש עקב שיפוץ תמ"א 38

עו"ד גילי לוי

14/05/2014 12:40

שיפוץ דירה לפני תמא 38 - ב

אריק

11/05/2014 18:57

שלום.אנו זוג צעיר אשר קנינו דירה ראשונה ויחידה שלנו. הבית בעל 7 דירות. הדירה היא יד שנייה ולכן אנו רוצים לעשות שיפוץ. באסיפת דיירים אמרו לנו שיש אפשרות שדיירים ירצו לעשות תמ"א 38 חלק ב. אנו לא מעוניינים במהלך זה ( מסיבות פרטיות) ורוצים להזמין קבלן-שיפוצניק. אם הדיירית מסיגים רוב בהחלטה לבצע תמא 38- ב ( החוק מדבר על 80%) - האם אנו נקבל החזר כספי על השיפוץ? ממי? לכמה זמן אחרי השיפוץ אנו נקבל החזר כספי?תודה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

שיפוץ דירה לפני תמ"א 38

עו"ד גילי לוי

14/05/2014 12:38

שאלות טכניות בנושא תמ"א 38

דייר מבניין סמוך ומודאג

11/05/2014 12:41

בניין סמוך רוצה להוסיף 2.5 קומות. אין גם כך מספיק מקומות חניה בבניין וברחוב למה שקיים היום.
לפני כ-3 שנים ניסו לאשר. אכן הצליחו בעיריה (פ"ת) לאשר את התמ"א (מדובר על יזם שהוא בין הבכירים בנושא בארץ).
בפניה לועדה המחוזית הוחלט שללא התכנסותה לא ייעשה כל צעד בנושא. התוצאה שהם משכו את היזמות (כנראה בגלל בעיית חנויות).

לפני כמעט שנה הגישו שוב את אותה תוכנית שנראת בסרטוטים זהה למדי. אבל בינתיים היו הבחירות ברשויות המקומיות והכל נעצר.

שאלה 1: האם מותר להם להגיש אותה תוכנית שוב שזהה ו/או כמעט זהה?

לנו דירה במבנה סמוך שקיים נוף. כפועל יוצא מתמ"א במקום נוף תהיה חומה וחדירה לפרטיות בשל קרבת שני הבניינים אחד לרעהו (הייתה גם חריגת בנייה בבניין הקיים ולא ברור איך מאשרים על חריגה - משמע עבירה על החוק בנייה נוספת?!).

שאלה 2:
הגיע אלינו מכתב בדואר רגיל שכתוב עליו דואר רשום. נמסר תאריך (מחוק) לעוד 3 ימים ואחרי זה נקבע תאריך לעוד 10 ימים. מה המועד המינימאלי להזמין את הדיירים המתנגדים והאם חייבת להיעשות פניה בדואר רשום (כאמור עשו בדואר רגיל במועד של כ- 10 ימים בלבד!).

שאלה 3:
איזה סעיף בחוק אנו יכולים לבקש כדי פיצוי על ירידת ערך הבית וייתכן אף עזיבת הדיירים בשכירות כתוצאה מפעולות הבנייה המתוכננות? והאם הועדה המקומית היא המקום לעלות זאת?

שאלה 4:
האם יכולים לדרוש פיצוי לכל חדר המדרגות ושיפוץ הבניין שלנו בשל עבודות שהם עושים?

שאלה 5:
בישיבה על מה מתבוננים? הערה: ראיתי בהסכם של הדיירים מול היזם שההסכם היה עם תוקף של 18 חודשים בלבד וממזמן עבר לו זמן זה. כמו גם נמחקו תאריכים לפתע בכמה שנים דבר המעלה חשדות כבדים על סמכות היזמים ובכלל לפעול בעניין.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

שאלות טכניות בתמ"א 38

עו"ד גילי לוי

14/05/2014 12:36

לדייר המודאג שלום,

1. אין מניעה להגיש התוכנית שנית. על אחת כמה וכמה מקום בו עשו שינויים/תיקונים בתוכנית.
2. לגבי פיצוי - אין אופציה לבקש פיצוי מהיזם או הדיירים בבניין שבו מתבצעת התמ"א. יש התייחסות בחוק לאפשרות לדרוש פיצוי מהוועדה המקומית עקב פגיעה ישירה או עקיפה שלכם, אולם לגבי הסיכויים והאפשרויות יש להיוועץ פרטנית עם עו"ד מתחום התכנון והבנייה.
3. הליך הוצאת ההיתר הוא ארוך ומייגע ולעיתים חורד מתקופות הזמן שנקבעו בהסכם בין הצדדים. אני מניח שהצדדים הסכימו להאריך את התקופות. לא נוגע לדיירים בבניינים הסמוכים.

בהצלחה,

גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

אי יכולת להשכיר את הנכס שבבעלותי עקב עבודות תמ"א

רונן

10/05/2014 23:55

אי יכולת להשכיר את הנכס שבבעלותי עקב עבודות תמ"א

עו"ד גילי לוי

11/05/2014 11:52

רונן שלום רב,

ראשית, העניין נתון למו"מ בינך לבין היזם. אין בדבר כללים ברורים.
יש לציין כי חשיבות רבה יש לעובדה אם הכניסה לתוך החנות היא חובה מבחינת הפרויקט. ככל שכן, ללא חתימתך לא ניתן יהיה להתקדם בפרויקט שכן אם מדובר בכניסה לתוך שטח פרטי (דירה, חנות) ולא רק עבודות ברכוש המשותף או אז נדרשת חתימה של כל בעל זכות שלשטח הפרטי שלו צריכים להיכנס. אם זה המצב, הרי שהכף במו"מ לגבי גובה הפיצוי נוטה לכיוונך.

גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ת38 מבנה מס במקרה של העברת זכויות לדיירי קומה עליונה וביצוע על ידם

ערן

10/05/2014 22:09

השאלה היא לגביי היבטי המיסוי של תמ"א 38 הסיפור הוא
כזה – הבניין שבו אני גר הולך לכיוון תמ"א 38. יש 2 אופציות על השולחן:

[1] לתת את הזכויות ליזם ולקבל את התמורות הרגילות.
[2] לבצע העברה של זכויות בניה על הגג לבעלי דירות הקומה העליונה ובתמורה
דיירי הדירות הללו יממנו את התוספות והחיזוקים.

אם מסתכלים על ההיבט המיסוי בלבד אני מבין שבאופציה השנייה מקבלי
זכויות הבנייה בגג לא ישלמו מס רכישה בגין העברה זו. (לעומת יזם חיצוני שכן אמור
לשלם על כך) בנוסף בעת המכירה של הדירות החדשות שנוצרו הם לא ישלמו מע"מ כפי
שאמור לשלם יזם שאלו הן דירות מלאי שלו.

אם מה שכתבתי נכון זה יוצר עדיפות מובהקת בהיבט המיסוי לטובת המסלול
השני. אם המצב כזה אז האופציה השנייה היא טובה יותר כיוון שיזמים עצמיים כאלה
יוכלו לתת תמורות גבוהות יותר מאשר יזמים חיצוניים לדיירי הבניין הנותרים

האם ההבנה של את ההיבט המיסוי שגוייה? או יותר נכון עד כמה היא שגוייה?

תודה,

ערן.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - מס

עו"ד אילן הלוי

11/05/2014 13:37

ערן שלום!

אין הבדל בין העברה/ נתינה/ מכירה של הזכויות בגג ליזם או לדיירי הקומה העליונה. בכל המקרים מדובר על מכירה שמחייבת במס רכישה (במידה וזכויות הבניה הן רכוש משותף). נכון שהם לא ישלמו מס רכישה על חלקם ברכוש המשותף אבל זה נראה לי זניח.

לגבי המעמ - בהנחה שלא מדובר בעסק מבחינת דירות העליונות - הם אומנם לא מקזזים מעמ ממחיר המכירה אבל גם לא יכולים לקזז מעמ בגין עלויות הבניה של הדירות החדשות שיבנו. כך שהפער הוא רק במעמ על הרווח היזמי.

ההנחה היא שיזם יותר מקצועי וידע לעשות את הפרויקט במחירים זולים יותר מאשר מי שזו אינה עבודתו.

מעבר לכך - למה לא תבדקו בפועל מה יזם מציע לכם ומה בעלי הדירות העליונות מציעים לכם?

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תודה על התגובה הסופר מהירה ושאלת המשך

ערן

11/05/2014 14:04

שלום,

אם אני מבין נכון אז מס רכישה הוא 5% משווי הזכויות המועברות. זה אומר שיזם צריך לשלם 5% משווי 1.65 קומות לעומת בעלי הגג שלא נדרשים לכך.

5% מגג של 400 מ' ובסה"כ יותר מ 600 מ' הם סכום זניח? מדוע? (החישוב נעשה לפי שווי מכירת מטר בנוי הלא כן)

לגביי המע"מ להגדיל את הרווח היזמי ב 18% זה משמעותי לא?

ההפרש הזה מאפשר ליזמים מטעם הבנין להציע יותר לדיירים האחרים ועדין להיוותר עם רווח יזמי זהה ליזמים חיצוניים.

בוודאי קיימים בשוק גופים בעלי קשרים מתאימים שמלווים צורת התארגנות כזו בתכנון וביצוע (ואינם משמשים כיזמים בפועל) אלא כמנחים בתשלום מוסכם מראש.

האם אתה מכיר קבוצות כאלו?

תודה,
ערן.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38 - מס

עו"ד אילן הלוי

11/05/2014 14:42

שלום ערן!

מס הרכישה חל על מה השווי של מה שרוכשים. מה שהיזם רוכש הוא זכויות לבניה ולא מ"ר בנוי. על הזכויות שהוא רוכש הוא בונה אבל זה כבר לא נספר כשווי ממנו גוזרים מס רכישה.
לדוגמא- שווי מר בנוי ברמת גן נניח בסביבות 20,000 ש"ח כולל מעמ. שווי מ"ר מבונה (קרי - זכויות בלבד) יהיה כ- 7,500 ש"ח בלבד. אותו חישוב חל לגבי בעלי דירות העליונות למעט אם הזכויות היו שלהם גם קודם (שאז הם לא רוכשים דבר) ובכל מקרה לגבי חלקם היחסי בזכויות. כדאי שתברר בדיוק מה הזכויות שלהם בגג אחרת החיוב במס רכישה הוא כמעט זהה.

לגבי המעמ - כמו שכתבתי. יזם יכול לקזז את תשומות הבניה ממעמ שמקבל במכירת הדירה . אנשים פרטיים לא יכולים.

יש אנשים/גופים שיכולים ללוות אותכם במתכונת כזו.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמא 38 בניין בתל אביב

יובל

09/05/2014 15:39

שלום רב,
אני בעל דירה בבניין המונה 8 דירות, ומכהן כוועד הבית.
אחד מבעלי הדירות (קומת מרתף, אחת הדירות הקטנות בבניין) , החליט שהוא עושה תמא 38 בבניין.
הוא מספר סיפורים שהוא קבלן, יזם ואלוהים יודע מה.
למיטב ידיעתי הוא התחיל לגבש סביבו קואליציה כשהתיכנון הוא שהוא יבצע כנראה את הפרוייקט.
בזמנו כשהוא הציע לי את העניין, סרבתי בתוקף ואמרתי שאני מוכן רק לתא 38 2 - כלומר הריסת המבנה ובניה של חדש.
הוא המציא סיפורים מפה עד השמים שהעיריה לא תאשר, ועוד כל מיני שטויות.
ברורה לי הסיבה ללהיטות שלו לתמא 38 בביצועו, יש לנו מספר בעלי דירות מבוגרים שהם לא העפרונות הכי מחודדים בקלמר, והוא בטוח שיוכל לשכנע אותם לחתום לו.
השאלה היא כזו, את כל העניין הזה הוא עושה מאחורי גבי וללא שיתופי כיוון שיודע שאתנגד לכך.
האם הוא יכול להגיע לכמות חתימות ולהציג לי עובדה מוגמרת..? או שבכל מקרה כיוון שכנראה אין הצעות נוספות אני אוכל לטעון לחוסר תום לב וכו'.?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

חוסר שיתוף של כל הדיירים בהליך

עו"ד גילי לוי

14/05/2014 12:15

עורך דין בתמא 38/2

דור

07/05/2014 21:26

שלום,
אנחנו בשלב בחירת עורך דין בעסקת תמא 38/2.
יש לנו מחלוקת עם היזם לגבי תפקידו של העורך דין. אנחנו רוצים שהעורך דין ייצג אותנו גם לעניין עריכת ההסכם וגם לייצוג משפטי מלא במקרה וישנה הפרה של ההסכם מצד היזם ועד מקרה של צורך בחילוט ערבויות בנקאיות או חילוט ערבות חוק מכר אם נצטרך.
כמובן שדרישה מעין זו מייקרת את עלות העיורך דין. האם זה מקובל בעסקאות מעין אלה או שמקובל שעורך הדין מטפל רק בעניין ערכית החוזה ובזה פחות או יותר מסתיים תפקידו (מעבר לרישום צו בית משותף וכו'...)?
תודה!

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - עו"ד

עו"ד אילן הלוי

08/05/2014 09:23

שלום דור!

תפקיד עורך הדין אינו נגמר בעירכת ההסכם והוא אמור ללות אותכם למעשה עד לסוף הפרויקט, כולל בדיקת הבטחונות במהלך הדרך, עמידה בתנאי ההסכם וכו'.
בדרך כלל שכר טרחת עורך הדין אינו כולל הליכים משפטיים וגם נראה מוזר שהיזם ימממם מראש את שכר טרחת עורך הדין שיגיש את התביעה נגדו.

חילוט ערבות הוא צעד פשוט וניתן מראש לסכם עם עורך הדין ששכרו, המשולפ על ידי היזם, יכלול גם את הפניה לבנק לצורך החילוט.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ראשון	קודם		150	151	152	153	154	155	156	157	158	159	160	הבא	אחרון

ליעוץ אישי עם עו"ד

הודעות אחרונות

פורום דיני ביטוח 25/04/2024 | 15:09 האם הצתה של רכב ע''י ילד קטן מזכה ב... האם חברת ביטוח יכוחה לדחות תביעה של רכב שנשרף בטענה ששרפת רכב שבוצעה ע''י ילד קטן הרי היא כ...

פורום צרכנות | תביעות קטנות 25/04/2024 | 14:37 סחר מרחוק השאלה בנושא סחר מרחוקקניה באינטרנטבאמצעי תווי קניהיש פטור מהחזר כספי?ניתן לתת רק זיכוי?

פורום נדלן ודיני מקרקעין 24/04/2024 | 23:55 אחריות המוכר vs. תחזוקת הקונה שלום,האם בשנות האחריות (אחרי שנות הבדק), אי טיפול בדירה לפי הוראות התחזוקה והשימוש בחוברת שנמסרה ...

פורום ביטוח לאומי 24/04/2024 | 23:44 נכות כללית בזמן מאסר שלום האם ממשיכים לקבל בצורה רגילה נכות כללית בזמן מאסר מבלי לעדכן כלום בביטוח לאומי.מפסיק לעבוד ו...

פורום דיני עבודה 24/04/2024 | 12:35 aaaa aaaa

כניסה לפורומים המשפטיים