מענה משפטי מקצועי בפורום נדל"ן ודיני מקרקעין המקיץ בישראל. עו"ד יהודה וישניצקי
שלום רב,
יש לי מדידות של השטח של הבית הפרטי שלי. הוא נבנה לפני 7 שנים. אני רוצה לדעת מה הגבול של המגרש לי בחזית. האם על פי המדידות שבידי מודד מוסמך יכול לסמן את הגבול בחזית?
שלום ריקי,
אם המדידה נעשתה ע"י מודד מוסמך סביר להניח שגבול המגרש מסומן בה.
לגבי השאלה הספציפית - יש לשאול מודד מוסמך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום לעו"ד בפורוםבבניין שלנו בנו מרפסות ובהסכם עם העו"ד, הוועד לא דאג שיהיה כתוב כי בסוף תהליך הבניה צריך להוסיף את המרפסות לטאבו, כיום כמה שנים אחרי הוועד אומר כי תהליך כזה יעלה אלפי שקלים לכל דייר, האם נכון הדבר והאם אפשר לקבל אינדיקציה בין כמה נעים הסכומים של רישום בטאבו לכל דירה. בבניין שלנו ישנם 32 דירות.בתודה ובכבוד רב
שלום משה,
לצורך רישום המרפסות בטאבו נדרש תיקון של צו הבית המשותף.
מדובר בהליך ארוך ויחסית יקר, בעיקר לתשלומי שכר טרחת עו"ד והכנת תשריט וההערכה של אלפי שקלים לכל דייר איננה מופרכת.
ככל שתרצו הצעה לייצוג משפטי בהליך, הוועד מוזמן לפנות במייל. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
תשלומי וועד בית שחלקם מוקצים לטובת שיפוץ חניות חד פעמי, מי אמור לשאת בהם השוכר או המשכיר?
שלום שימי,
ככל שמדובר בשיפוץ, להבדיל מתחזוקה שוטפת, התשלום יחול על המשכיר. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום,הגשתי בקשה להיתר בנייה בבניין משותף בשטח שצמוד לדירתי. 75% מהשכנים חתמו על התוכנית.בתקנון בניין משותף רשום:"מוסכם בזאת כי לבעלי חלקת משנה 8 תיהיה הזכות לבנות על השטח הצמוד לדירתו בכל עת שירצה כל מבנה, מכל מין וסוג ו/או תוספת בנייה מכל מין וסוג, בהתאם להיתר מאת הרשויות המוסמכות כדין.לבעל הדירה הנ"ל תהיה הזכות לבצע כל פעולה, כפי שתידרש לשם קבלת היתר מאת הרשויות המוסכמות כדין, ולהגיש ולחתום לשם כך על כל בקשה, תוכנית, תשריט וכל מסמך אחר, וזאת ללא צורך בקבלת הסכמה מבעלי חלקות משנה אחרות בבית, כולם או חלקם, בהיות הסכמתם לכך נתונה בזה מראש.הבעלים יהיו רשאים, לצורך הבניה האמורה לנצל מלוא אחוזי הבנייה של החלקה.”עכשיו, העירייה דורשת כתב ויתור זכויות משאר בעלי הדירות בטענה שהזכויות שייכות לכלל הדיירים למרות שהוצג לה התקנון.מדוע העירייה בפועל מתעלמת מהתקנון?מה אפשר לעשות בנידון, למי לפנות? הרי ע"פ התקנון, ניתן לנצל את מלוא אחוזי הבנייה של הבניין (הזכויות בפועל הוצמדו).תודה,דני
שלום דני,
כדאי לפנות לוועדה המקומית עם עותק מאושר של התקנון ובו סימון ההוראות המתאימות ולדרוש את שינוי ההחלטה.
מומלץ לפנות לעו"ד מתחום התכנון והבניה לקבלת יעוץ נוסף וייצוג מול הוועדה.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום אני מעוניין לרכוש דירה בה הקבלן עדין לא קיבל היתר והתחיל בניה.
התשלום בחוזה יהיה 7% שישמרו בנאמנות ועם קבלת ההיתר יש להשלים ל15%.
אשמח לדעת אם יש סיכון בכך שהכסף נשמר בנאמנות. במידה ולא יקבל אישור האם אקבל את כספי או שזה בעייתי. הכניסה בעוד 3.5 שנים. תודה מראש.
שלום עידן,
יש לבדוק את הוראות החוזה, את המועד הצפוי לקבלת היתר הבניה וההוראות העוסקות בביטולו של ההסכם במקרה שההיתר לא יתקבל במועד, את ההוראות לנאמן וכל מסמך רלוונטי אחר כדי להעריך את מידת הסיכון בהפקדת הכספים בנאמנות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חוזרת על תשובתי לא יןדעת אם קיבלת אותה.
אכן הבית היה רשום בחכירה לדורות גם בזמן ששילמנו את המשכנתא .אחר כך השטר שטר זה בןטל...
לא זוכרת תאריך מדוייק הייתה רפורמה על הקרקע מטעם המינהל העברה של הקרקע מהמינהל לרוכשי הדירות הציבוריות. ביקשתי מהמינהל להעביר את הבעלות שלה על הקרקע לבעלות עש אימי על הקרקע כי היה מגיע לה לפי כל הקאיטריונים ואכן כך נעשה העבירו את הקרקע מהבעלות דל המינהל לבעלות על שם אימ
הוצאתי נסח טאבו אחרי שסיימנו לשלם את המשכנתא ב10/9/23.
ואכן היו ביטולים על הערת המשכנתא . קודם לכן היה ביטול על הבעלות של החכירה ועל הבעלות של המינהל על הקרקע וכו...
ובכל זאת נסח הטאבו כתוב בעלות על שם אימי מכר ללא תמורה.
מה יכול להיות בדיוק. הייתי רוצה לדברנאיתך בטלפון ולקהל
.
שלום ליאת,
אמך רכשה את זכויות החכירה מעמידר, אך זכות הבעלות הועברה לה ללא תמורה ולהערכתי זו התשובה לשאלתך. ניתן לוודא זאת באמצעות בדיקת שטר המכר. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום וברכה!
ברשותי חניה חצי מקורה (נמצאת בקו הבניין) השייכת לדירה שלנו בטאבו, בבניין רב קומות.
במידה ואני מעוניין להכניס לשם מכולה במה זה כרוך? והאם בכלל ניתן
שלום טל,
חניה מיועדת לחניה ולא לאחסון.
אפשר לבדוק בועדה המקומית אם ניתן לקבל היתר לשימוש חורג. גם אם ניתן, יש לקבל הסכמת בעלי הדירות הנוספים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום,
מעוניינת להפיק נסח טאבו לנכס.יש לי מס' גוש ומס' חלקה, אך חסר לי המידע בנוגע למס' תת חלקה.איך ואיפה ניתן לברר.
תודה
שלום יעל,
ניתן להפיק נסח מרוכז לחלקה ובו יופיעו כל תתי החלקה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנחנו שוכרים בית עם גינה ובעלת הבית מעירה לנו באופן תדיר על השקיית הגינה, ונותנת לנו תחושה של "אח גדול" שמשקיף עלינו במהלך תקופת השכירות. אנחנו מרגישים מוטרדים. מה אפשר לעשות?
שלום שירי,
אם אכן קיימת בעיה בהשקית הגינה - כדאי לטפל בכך גם בלי הערות בעלת הבית, שמן הסתם רוצה שהגינה תטופל ותמשיך להתקיים.
אם אין להערות בסיס - אפשר לשוחח על כך עם בעלת הדירה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אימי רכשה בית מעמידר ב2008 אבי נפטר ב2004 . שילמנו משכנתא עד 9/23 .
בטאבו רשום בעלים עש אימי החלק בנכס בשלמות.
במהות הפעולה רשום מכר ללא תמורה. רציתי לדעת מה הכוונה מכר ללא תמורה. הבית נקנה ושולמה משכנתא למה רשום מכר ללא תמורה
כדי להבין מדוע נרשם כפי שנרשם יש להזמין את השטר לפיו נרשמה הזכות על שם אמך.
סיבה אפשרית היא שבעבר היתה רשומה על שם אמך חכירה אשר שודרגה ע"י רמ"י לבעלות ללא תמורה. במקרה כזה יתכן שאמך קבלה על כך הודעה במכתב מרמ"י.
קיימות כמובן סיבות אפשריות נוספות (לעיתים מדובר בטעות) ועל מנת לוודא יש לפעול כאמור לעיל.
אכן בעבר הבית היה רשום בחכירה גם בזמן שאימי רכשה את הבית מעמידר.
אחר כך הייתה רפורמה על בעלות במקרקעין . הבעלות הייתה של מינהל מקרקעי ישראל ולפי הנתונים של אימי ביקשתי להעביר את הבעלות על הקרקע מהמינהל לאמא שלי כי היה מגיע לה לפי הנתונים שלה ואכן העבירו את הבעלות על הקרקע ממינהל מקרקי ישראל על שם אמא שלי וקיבלנו מכתב על זה.
ב10/9/23 סיימנו לשלם משכנתא.
הוצאתי נסח טאבו וכתוב שהבעלים זה אמא שלי אבל רשום מכר ללא תמורה .
גם קיבלנו ביטולים על שטר משכנתא על בעלות של המינהלוכו...... ובכל זאת רשום מכר ללא תמורה מה הכוונה. הבית נקנה בכסף שולמה משכנתא האם יכול להיות שרשום מכר ללא תמורה האם הכוונה לקרקע כי המינהל היוםצועוד מלפני שנים לא זוכרת תאריך מדוייק נתן לאמא שלי את הקרקע בבעלותה...
אודה לתשובתך
שלום, לאחר הליך הגשת תביעה נגד השכן בבית דין של המפקח למקרקעין, התיק נסגר והשכן אינו מוכן לקבל את פסק הדין אשר קבע המפקח. מדובר בגוש אשר מחולק ל2 חלקות והמפקח קבע כי על שני בעלי החלקות לקבל חוות דעת של מודד מוסמך ולפיה להקים גדר בין החלקות. המודד קבע ששכני צריך להחזיר לי שטח, אך הוא מסרב, כיצד עליי לפעול מכאן? תודה מראש
שלום נעה,
לא ניתן להשיב לשאלה בלי לעיין בפסק הדין ולקבל עובדות נוספות. מומלץ לפנות לעו"ד לצורך כך.
כעקרון - אם על פי מדידה השכן פלש לחלקך ניתן להגיש כנגדו תביעה לסילוק יד מהחלק השייך לך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום, אשמח לדעת האם ישנה פסיקה בעניין מימוש משכון של נכס הננמצט בבעלות חברה זרה?
שלום קרן,
נא פני לפורום הוצאה לפועל באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רב
אני נמצא במצב שבו מתנהל תיק במשך שלוש שנים של התעללות לגבי הירושה שקיבלתי מאבי
אבי כתב בצוואה שתירכש דירה חדשה מקבלן שתרשם על שמי
הצד השני מנהל העיזבון שהוא נהנה בצוואה ממרר לי את החיים ונתן הצעה של דירת תמ"א 38 1 ופה הוא קיבל סירוב מהשופט
עכשיו הוא עירער פעם שניה שבתחשיב השמאית יחושב גם תמ"א 2
הסכמתי לקבל מזומן ולכן מונתה שמאית
הוא מנסה להוריד בכל דרך בסכום שבו אני אמורה לקבל
השאלה היא האם תמ"א 2 היא נחשבת לדירה חדשה מקבלן ומה ההבדל בין תמ"א 2 לדירה שנבנתה מיסוד חדש?
ואיך בודקים שהשמאית לא מעגלת פינות הרי היו הרבה נוכלים בתיק הזה ואני כבר לא מאמינה יותר?
שלום יוני,
אם במונח "תמ"א 2" הכוונה היא להריסת הבניין ובניית חדש במקומו - כן - רכישת דירה בפרוייקט כזה שקולה כנגד רכישת דירה חדשה מקבלן ומדובר בדירה בבניין חדש שנבנה מן היסוד. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לקראת קבלת דירה שנרכשה מקבלן. על פי ההסכם ,הערבויות הבנקאיות יישארו בנאמנות אצל עוה"ד עד לרישום הערת אזהרה. היום הודיעו לי ממשרד עוה"ד כי אין צורך להשיב את הערבויות פיזית לבנק. (לא מדובר בערבויות דיגיטאליות) אם כך כיצד אוכל לוודא שתירשם לטובתי הערת אזהרה? האם החזקת הערבויות אינן ערובה לרישום הערה?
שלום לי,
בנוסח הערבות מופיעים התנאים לפקיעתה, והבנק אינו רשאי לבטל אותה בטרם התקיימו התנאים המנויים שם.
על פי החוק לא די בסיום הבניה ומסירתה לקונה אלא יש צורך גם (בחלופה הרלוונטית לשאלה זו) ברישום הערת אזהרה לטובתך וקבלת מכתב החרגה סופי מהבנק לעניין שחרור השעבוד מדירתך.
גם אם הערבות מוחזקת על ידך וגם אם היא מופקדת בנאמנות יהיה עליך לעקוב ולדרוש מהקבלן עדכון בנוגע לרישום הערת האזהרה.
שאלתי מתייחסת לאחריות לתיקון תקרה/רצפה משותפת:אני בעלת דירה בקומה ראשונה מעל דירה בקומת קרקע, בבניין ישן מאוד.כלומר לבעל הדירה בקומת הקרקע ולי, יש תקרה/רצפה משותפת.הטיח בתקרת הדירה בקומת הקרקע נופל והברזלים שבתקרה חשופים וחלודים.
לאור ס' 49, השאלה על מי יחול תשלום התיקון: האם יחול במשותף על בעל התקרה ובעל הרצפה, או רק על בעל התקרה, שהרי לבעל הרצפה אין כל יכולת השפעה על מצב התקרה של הדירה שמתחתיו?
שלום לאה,
נזק הנובע מתחזוקה לא נאותה של התקרה ע"י בעל הדירה התחתונה יהיה קשה להשית על בעל הדירה העליונה.
עם זאת - ניתן לטעון כי תיקון בלאי סביר (כמו בבניין ישן) ישולם במשותף וכמובן כי נזקים שנוצרו באחריות הדירה העליונה - למשל נזקי רטיבות שמקורם בדירה זו - ישולמו ע"י בעלי הדירה העליונה.
לפיכך - במקרה של דרישת השתתפות בתיקון התקרה כדאי לבקש חוות דעת הנדסית בנוגע למקור הנזק. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
איך ניתן לקבל אישור העברת זכויות מרמ"י בנסיבות:
כאשר נכס בבעלות (לא חכירה) ורשומה הערה על צורך בהסכמה בהעברה
ובנכס יש חריגות בניה.
שלום רונן,
כאשר הנכס בבעלות המוכר (ולא בחכירה) לא נדרשת הסכמת רמ"י להעברת זכויות, אלא רק במקרה של העברת זכויות למי שאינם תושבי ישראל. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אשוב ואבהיר
יש נכסים רבים שהם בבעלות ולא בחכירה ויש הערה על הגבלה בהעברה . (הערה זו נורתה כתנאי לאחר שבעבר נכסים אלו היו בחכירה ועברו לבעלות בהמלך שמובילה רמי
ונדרשת הסכמה
מכאן באה שאלתי ואודה למענה כמפורט בשאלה לעיל
אימי חברת קיבוץ שגרה בדיור מוגן בשנותיה האחרונות, היא נפטרה והורישה לי את הבית בקיבוץ , הקיבוץ עבר הפרטה לקיבוץ מתחדש
אך קבע שעד סוף 2028 משכיר את הדירות הפנויות והכסף נכנס לקופת הקיבוץ. כלומר רק מ 2029 ניתן יהיה למכור את הבית.
הקיבוץ שולח את מי שרוצה לרשום את הבית במנהל למשרד עו״ד שלו על חשבון היורש לחתום על הסכם ליורשים שהינו לטובת הקיבוץ.
אני רוצה להעביר עם צו הירושה את הבית על שמי במינהל עם עו״ד שלי מבלי לערב את עו״ד של הקיבוץ.
האם זה אפשרי?
נא פנה לפורום אגודות שיתופיות באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום
אנו גרים בדירת גן, בבלוק משותף
נוצרה הצפה בכל הגינה של הבלוק (הביוב של הבלוק נמצא בגינה אצלנו), הבאנו אינסטלטור
זה היה בערב חג
מדובר בהוצאה גדולה מאוד, הועד לא מוכן להשתתף למרות שהסברנו לו שהייתה הצפה והיו שם שורשים של עצים
כמובן, הביוב בגינה היה סתום מכל הביוב של הבלוק המשותף
הבנו שלפי החוק הועד חייב להשתתף אבל הוא לא מוכן להשתתף בתשלום בכלל
מה ניתן לעשות חוץ מתביעה למפקחת הבתים המשותפים ?
תודה רבה.
שלום רב יובל,
ככל ואכן מקורו של הנזק מצוי באחריות הבית המשותף,
ראשית מומלץ להסתייע בחוות דעת אשר תאשר זאת.
שנית ניתן להוציא מכתב התראה בטרם נקיטת הליכים על ידי עורך דין.
ככל ואינך מעוניין לתבוע את בעלי הזכויות על ידי פנייה למפקח על הבתים המשותפים/בית משפט
והם אינם מתכוונים לשלם על אף מכתב ההתראה - לא נותר לך אלא לספוג את ההוצאה.
בברכה.
בברכה, גואל פילוריאן, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין הרצל 32, נתניה טלפון: 054-8073949 ; מייל: goel.gfadv@gmail.com
האם ניתן להגיש תביעה למפקחת לאחר שהוגשה בתביעות קטנות וניתן פסק דין למחיקת התביעה מחוסר מעש .
שלום צחי,
נא פנה לפורום בתי משפט באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com